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1900 新mall涌入,这50家有看头丨年度拟开业项目榜-亚美am8官方网站

文字: 手机页面二维码 2021/3/9     浏览次数:    
来自:赢商云智库

  ?撰文丨熊舒苗

  暖春而至,商业地产企业2020大考的成绩单陆续放榜。有人得意不已,一如“全球店王”skp、奢侈品当道的恒隆;可多数人在疫情的余波下,面露失意之色。

  去年底,中国百货商业协会发起了一份“零售行业景色指数”式调研问卷,结果显示:回收的有效样本中,半数企业2020年销售收入同比降了约20%。

  谨慎、观望的情绪,并未彻底消散。可已经走出谷底的它们,还是将正向之力量投射到了接下来2年涌入的新开购物中心上。

  据赢商大数据监测,全国367个城市(不含港澳台)管辖行政区内,计划2021年1月至2022年12月开业且商业面积3万㎡及以上的购物中心为1990个(不完全统计)。

  其中,仅2021年全国拟开业购物中心便达到1113个,总体量接近1亿㎡。而截至2020年底,国内购物中心数量约4800家,面积达4.4亿㎡。

  乍眼望去,购物中心“报复性开业”潮来了。而商场“结构性过剩”问题,或在这一轮加仓中再次凸显。可真正的王者,从来不惧竞争。风云际会,方显示英雄本色。

  为此,赢商云智库以城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、标的性品牌意向入驻指数、招商签约率以及其在赢商大数据的浏览数据、网络热搜指数等维度,在1990个拟开业购物中心中,综合测评出2020年度最受品牌商关注的50个拟开业购物中心。

  测评范围:计划2021年1月-2022年12月开业、全国商业面积3万㎡及以上的购物中心

  数据采集时间:2020年1月-12月

  以下将对上榜项目业态/品牌创新、所属区域/城市/商圈/体量分布、建筑/空间设计特色等方面进行整体特性分析,为品牌拓展提供决策参考。

 

  一、业态创新/品牌引进分析

  1、业态创新“不吃香”了?

  top50上榜项目中,公开业态信息的项目达30个,其中引进创新业态的项目占比达不足50%,较以往大幅下降。强体验、高硬件标准,创新业态考验的是项目方在引流与收租间如何平衡。

  上榜项目,因定位不同,对创新业态的偏好不同,主要集中在大型室内娱乐中心、跨界复合书店、博物馆、宠物馆、儿童主题乐园、特色餐饮主题街区等类型。

  上海前滩太古里:首次推出屋顶街区,打造wellness复合社交空间

  前滩太古里,太古地产在中国内地打造的第三个太古里项目,由太古地产与陆家嘴集团合作打造,总建筑面积约12万㎡。项目延续了“太古里”的建筑布局,由分布于南区、北区的建筑及中央公园组成,计划2021年分阶段开业。

  以“double parks双层开放空间”为概念,打造wellness特色屋顶复合社交空间:除地面街区和中央公园外,首次在屋顶打造街区形态,引进中国内地首家movie movie文化生活概念影院、日本茑屋书店,及日本高端专业运动品牌asics中国内地首家asics running station跑步型动社等租户。全长450米、横跨前滩太古里南北两区的sky loop天空环道,则将串联起景观丰富的零售、休闲和绿化空间,帶來愉悦的休闲购物体验。

  引进高端零售、时尚潮流、餐饮娱乐、生活健康、文化艺术等逾200家商铺:餐饮方面,多家优质餐厅汇聚前滩太古里南区4楼特色屋顶街区,包括美国知名休闲连锁餐厅the cheesecake factory 芝乐坊餐厅、港式锅界祖师爷楼上火锅、日式烧肉名店“烧肉达人”升级品牌烧肉正好,以及首次进军上海的半山腰云南餐厅。

  ◎图片来源:前滩太古里

  2、“首店经济”牛劲足

  为摆脱商业同质化竞争、激发新的消费欲望,自带流量、创新性强的“首店”,尤其是级别较高的“中国首店”,是上榜项目追捧的对象。

  上海瑞虹天地太阳宫:都会生活力新坐标,以新业态、新概念赋能消费升级

  即将于2021年开业的商业综合体太阳宫,是中国新天地在上海打造的又一个风尚新地标。作为瑞安房地产旗下最大体量的购物中心项目,其位于上海北外滩经济圈,连通地铁4/8/10/12号线,辐射区内43万高端城市中产群体。

  定位“都会生活力新坐标”,打造绿色商业:超4000㎡的室外露台、5500㎡的穹顶天幕、室内1500㎡的绿化空间、室内外近5300㎡的立体植物园,在城市与自然、空间与时间、消费与体验之间,构建一个符合多元消费群体需求的生活场。

  引入多个创新业态和新概念品牌,升级消费体验:如muji生鲜菜场中国首店muji meal solution supermarket、室内水族馆hall of the sun aqua park、亲子乐园meland club、寰映影城、上海首个覆盖水陆空萌宠专区的pet social等。5-7楼则有foodie social迭代升级的中西美食空间,以及“清明上河图”为场景打造的地道美食集市。

  ◎图片来源:瑞虹天地官方微信

  3、传统娱乐焕新装,运动品类热度高

  城市居民的休闲娱乐需求不断提升,影院/健身/ktv等传统娱乐品类仍是项目引流、消化经营面积的首选;运动成为新中产生活方式,运动鞋服及健身馆等相关品类持续火热,注重社群运营;超市、儿童乐园、家居零售,为招揽家庭客群的“三大马车”。

  上海万科·天空之城:围绕社群重新定义商业形态,为大虹桥商务区带来新活力

  上海万科与申通资产合作打造的首个tod地铁上盖项目——万科·天空之城,位于大虹桥商务区,是复合住宅、商业、办公、河滨公园、幼儿园等多重业态的“城市共同体”项目。

  项目总体量80万㎡, 其中商业面积10万㎡,且与轨交17号线徐盈路地铁站无缝链接。距离虹桥枢纽约6.5公里,周边5公里内有约30万高端住户。项目不仅设有天空滨河跑道,打造跨楼层的室内农场,与周边居民共同构建绿色健康生活,还将通过与知名ip的跨界合作,构建潮流运动场景,或将成为周边年轻人、年轻家庭的潮流聚集地。

  目前已签约入驻的主力品牌包括:

  cgv影城,占地面积超5000㎡,将打造旗舰级影城;

  奈尔宝乐园,占地面积约3000㎡,将打造以“科技博物馆”为主题的定制店;

  造梦盒子剧场,以剧场 演出剧团形式进驻,带来互动式儿童剧体验。

  ◎图片来源:上海万科·天空之城

  二、区域/城市分析

  1、华东一枝独秀,西南、华南活跃

  华东表现最为强势,上榜项目数量占比34%,与2019年持平;除牢牢占据龙头的上海外,杭州、南京、福州、南昌、温州等多个城市均有项目上榜。

  西南、华南表现活跃,位居第二梯队,均上榜9个项目;西南主要聚焦重庆、成都;受“粤港澳大湾区”战略利好影响,深圳、广州、珠海等地项目受关注度高。

  华北仅北京、天津有项目上榜;华中以武汉为首,郑州、长沙紧随其后;西北、东北表现相对疲软。

  2、优质mall“扎堆”上海,重庆/珠海关注度飙升

  在top20项目中,上海占据7个席位,太古、凯德、瑞安、印力等开发商旗下项目受市场关注度高;重庆商业关注度直逼一线城市,珠海潜力显现。

  珠海融德广场:都市情景新领地

  珠海融德广场是龙湖智慧服务首个商业轻资产全托项目,占据珠海前山核心区位,辐射社区上百个,周边常住人口近五十万,是珠海人口最集中的区域之一。

  “城市会客厅”,前山首个综合商业中心:融德广场致力于成为前山首个以情景主题、休闲娱乐、社区配套服务于一体的商业中心,承担区域交流、艺术展示、互动体验、便民社区服务等城市会客厅功能。

  采用“三首层”设计,拥有6大功能分区:下沉广场、室外扶梯的创新设计,自然贯通各楼层,打造“三首层”概念;囊括潮流阵地、美食社交、亲子乐园、休闲健康、宴会酒楼、文娱培训等功能,创新复式形态主力店,层层有亮点。

  珠海融德广场将成为家庭社区一站式消费、互动娱乐体验新领地,创造区域商业的新模式。

  ◎图片来源:珠海融德广场

  三、商圈/体量分析

  1、向城郊外拓,扎入“非商圈”地带

  市级商圈、成熟商圈位置稀缺,增量少;区域商圈、新兴商圈竞争日趋白热化,消费力上限明显。上榜项目主要集中在商业氛围较为薄弱的“非商圈”地带。

  【龙湖杭州丁桥天街】位于杭州丁兰新城核心区,未来在产业及规划利好影响下,预计3公里范围内覆盖人口超40万,目前商业配套以邻里中心及卖场为主,该项目开业后有望率先成为该板块高消费力客群的购物首选。

  【西安环球港幸福林带购物公园】位于西安东部新城区,幸福林带是全球最大的地下空间综合体、全国最大的城市景观林带项目,未来将有5条地铁线路汇聚,潜力巨大。

  2、中小型项目占主流,“巨无霸”夺眼球

  中小型项目(5-15万㎡)最受市场青睐,走精致路线,发力主题化业态;超大型项目(商业面积≥20万㎡)市场声量高,以业态之丰富多元取胜,在引进大体量娱乐业态方面更具优势,场景消费可塑性强。

  深圳龙华壹方城:25万方大盒子mall,引领龙华商业新高度

  鸿荣源壹方商业旗下第二个壹方城,位处深圳北龙华cbd区域,众多年轻白领定居于此,消费潜力大。项目连接城市主干道,接驳地铁25号线、27号线,毗邻4号线与22号线,可便捷通达深圳各区域,辐射范围广。

  “双首层”地面入口,连通壹方天地:双首层地面入口,连接路面住宅、公交,将客流汇聚至购物中心;内部设置连廊,与壹方天地a、b、e区闭环承接,差异化商业主题分区实现客流共享。

  25万方超大体量,集合八大业态,汇聚首店品牌:规划时尚潮流、休闲运动、饕餮美食、娱乐视听、居家生活、儿童成长、文化创意、社交聚会八大业态,提升区域商业形象、打造高端化体验。

  吸引国际一线品牌、中国/华南/龙华首店品牌入驻,如中国首个世界级室内风洞飞行体验店——ifly深圳·风洞全球会员店、华南首家陈露国际冰上中心、cinesky新天影院等。

  ◎图片来源:壹方商业

  四、开发商/产品线分析

  1、民企加速跑马圈地,国(央)企/外企慢工细活

  与往年表现持平,民企开发商上榜项目超过半壁江山,龙湖、万科势头强劲;国(央)企、外企“慢工细活”出精品,拟开项目关注度普遍较高,在top20中占比65%。

  2、连锁经营为主流,天街、大悦城产品线强势

  上榜项目以连锁产品线项目为主,龙湖天街、大悦城系列各上榜4个项目,其中包括合作开发或轻资产品牌输出项目,注重从开发运营模式向资产管理模式升级。

  武汉大悦城:新光谷青年引力场

  位于光谷中心城核心区域,购物中心面积约14万㎡,定位“新光谷青年引力场”。与地铁11号线光谷四路站直接接驳,坐拥双地铁 空轨三维立体交通优势,是光谷首个大型城市商业综合体,打造城市青年潮流玩乐先锋地,计划2021年12月开业。

  以“光能漫溢,石裂成谷”为设计理念,打造出内部“光能”冲破磐石的生机感。聚焦新兴中产情感需求,结合6000㎡超大室外中庭打造沉浸式社交互动场“流光溪谷”。

  目前,武汉大悦城招商签约率已达48%,引进了包括京东旗下7fresh美食生鲜超市、卢米埃影城、卡通尼乐园、康斐斯高端健身、星聚会ktv、真快活动漫体验中心6大主力店。

  值得一提的是武汉大悦城将联合卢米埃影城打造超5000平的区域首家imax影院,同时将引入华中区域最大杜比全景声震动影厅。

  聚焦青年生活方式,项目将打造快时尚美妆文化输出地、运动潮牌城市级旗舰店、品质餐饮网红茶饮最全集合地。另外,项目将汇集覆盖0-6岁年龄段全品类儿童业态组合,极大提高区域青年家庭客群消费体验。

  ◎图片来源:武汉大悦城

  五、建筑/空间设计分析

  绿色成为关键词,以空间换客流:绿色建筑和空间,成为越来越多项目的追求。商业场景生态化,把自然、商业、文化相结合。

  运用ip思维,打造特色记忆点:借助特定ip形象、标志性建筑、艺术雕塑等,提升项目辨识度,拉近消费者和商业之间的距离。

  武汉万科未来中心:把公园搬进商场,开启汉阳家庭消费新时代

  武汉首个60万方tod未来式综合体,地处汉阳核心区域,由约11.7万㎡购物中心、约7.2万㎡甲级写字楼、约5.3万㎡活力垂直商办、约32.4万㎡超高层住宅等多重业态组成。

  公园式设计,打造会呼吸的“城市绿洲”:聘请国际级设计师事务所伍兹贝格、香港l&p完成整体设计,约8000㎡城市级虫洞公园、2000m²sky park屋顶花园,三大主题和五大景观带,构建了一个完整、多人群生态区间。

  紧扣“亲子家庭、运动健康”两大购物主题:项目已签约永辉超市、卢米埃影城、卡通尼乐园、一泓健身等主力品牌,并引进星聚会ktv、海底捞火锅、太二酸菜鱼、金宝贝、周大福等品牌,开启汉阳家庭消费新时代。

  ◎武汉万科未来中心景观效果图


  六、2020年度拟开业购物中心top50特性总结与2021年发展新趋势

  1、购物中心的“资管时代”来了

  存量时代,购物中心竞争从规模进入到质量比拼,未来是资管能力的全面较量。抓住资管逻辑,创新商业管理、深化资产经营、提高资产运营质量和经营效率,以资产价值的长期保值增值作为操盘核心理念。

  2、下沉市场、“非商圈”地带潜力大

  未来两年,长三角、珠三角一二线城市仍是优质项目聚集地,但城市经济发展带来绝对购买力增长,有钱有闲的“小镇青年”崛起。三四线传统百货、卖场升级必行,区域内拟开项目关注度势必攀升。

  3、围绕消费者,品牌/空间创新回归服务本身

  商业的本质正在从“买卖关系”过渡到“服务关系”,围绕“人”创造体验和服务升级。品牌创新形式多样,概念店、定制店、跨界复合店等刷新消费者认知;空间创新紧绕绿色生态、运动健康、社群圈层、ip等关键词进行,为拟开项目打造高辨识度,花式圈粉。

  榜单说明

  测评范围:计划2021年1月-2022年12月开业、全国商业面积3万㎡及以上的购物中心

  数据采集时间:2020年1月1日-12月30日

  测评依据:根据购物中心所在城市商业能级、所在商圈级别、所属企业开发及运营综合实力、项目商业面积、人流量等级、消费力、优质品牌的进驻意向及热力指数,并结合项目在赢商网数据库年度项目浏览量、互联网热词搜索浏览量等多维度进行综合评分

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